在史无前例的“大放水”刺激下，美国楼市空前狂热，房价涨，租金也涨，留给美联储回归货币政策正常化的时间不多了。

最新发布的数据显示，标普CoreLogic Case-Shiller全美房价指数6月同比上涨18.6%，涨幅较5月的16.8%进一步加速。该指数衡量的是美国主要大城市地区的平均房价，6月涨幅是自1987年该指数开始发布以来的最高水平。

根据Case-Shiller房价指数，美国20个最大城市6月份的房价同比增长了19.08%，涨幅也较5月的17.1%有所扩大。

其中，凤凰城的房价涨幅为29.3%，连续25个月位居全美首位，继续保持创纪录的涨幅。圣地亚哥的涨幅位居第二，为27.1%。波士顿、夏洛特、北卡罗来纳州、克利夫兰、达拉斯、丹佛和西雅图的年度房价涨幅均创历史新高。

Case-Shiller房价指数相对有所滞后。全美地产经纪商协会(National Association of Realtors)8月公布数据显示，7月份美国成屋销售价格中值较上年同期上涨17.8%，至359，900美元。

一方面，疫情下长时间的居家隔离催生了人们改善居住环境的意愿，美联储实施的量化宽松和超低利率政策更进一步刺激了购房需求。据统计，自疫情以来，美国30年期住房抵押款固定利率下降了约25%，降至2.9%左右，处于1971年以来最低水平。

而另一方面，由于待售房屋库存仍远低于正常水平，供需失衡引爆了美国楼市热潮，一度出现十几个买家抢购一套房子的现象。

近几周，美国待售房屋数量有所增加，但库存仍然很低，尤其是低价房屋。据房地产经纪公司Redfin Corp的数据，在截至8月22日的四周内，挂牌房屋数量较近期低点增加了16%，但仍较上年同期下降了23%。

受疫情导致的供应链中断影响，木材、水泥等建筑原材料库存不足，加上领着失业补助的蓝领阶层不愿重返劳动力市场，这些都使得美国房屋建筑工程施工受阻，拉长修建周期，从而影响住房供应。

房屋租金飙升

更令人沮丧的是，当失望的购房者转向房屋租赁市场时，会发现房租也在飙升。

美国房地产数据公司Yardi Matrix跟踪的数据显示，截至今年7月份，美国房屋租金要价上涨了近13%，这创下了过去五年以来的最高同比涨幅。

另外据房屋租赁公司Tricon Residential公布的数据，该公司7月份新租赁房屋租金同比上涨了约21%，创下其有史以来最大涨幅。对于续租的房客来说，平均涨幅相对温和，为5%。

租金上涨一方面是由于买不到房子的人以及疫情期间搬到郊区租房的城市居民的需求不断增加。与此同时，新房供应也继续落后于历史水平。

房地产数据公司Apartment List编制的数据反映了今年以来美国房租的惊人涨势。疫情以来，美国房屋空置率持续下降，价格不断攀升，自2021年1月以来，美国全国房租中位数增长了13.8%，是美国整体通胀率的两倍多。相比之下，2017-2019年，从1月到8月的租金增长率平均只有3.6%。

值得注意的是，美国今年这轮租金上涨是席卷全国的，与去年相比，是一个巨大的变化。去年，租金在昂贵的市场大幅下跌，而在较可负担的市场则迅速增长。而今年，租金出现全面上涨。

据Apartment List, 疫情时期房租大幅下跌的城市基本上都涨回到了疫情前的价格，其中包括美国最大的两个城市：纽约和洛杉矶。

纽约市上个月房租上涨了5.8%，全市范围内的租金中值为2052美元(约合人民币12468元)，自去年3月以来首次超过2000美元。在美国的另一边，洛杉矶本月的租金上涨了2.5%，目前的中位数租金为1874美元。

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