德州农工大学房地产研究中心发布2021年德州房地产&经济展望研究报告。报告内容如下：

新型冠状病毒的大流行与以前所经历的任何灾难不同，经济大萧条或过去两个世纪的任何衰退都没有在如此短的时间内造成如此急剧的经济衰退。经济活动在前一季度急剧萎缩之后于2020年第三季度反弹。然而，由于经济的不完全开放，财政刺激措施的消散以及对疫情未来的不确定性，到第三季度末，复苏的步伐有所放缓。因感染数和死亡数的惊人攀升速度，经济复苏的前景在2020年底进一步受到打击。

健康状况将是2021年经济复苏的关键。疫情预计将在年底前得到控制，这在很大程度上是由于辉瑞和Moderna疫苗在2021年上半年逐步放开接种的新闻。2020年末批准的9000亿美元的救济法案包括直接发放支票、对小企业的支付保护计划及租金援助，措施旨在为企业和消费者提供收入桥梁，并在经济完全恢复开放之前为他们提供帮助。

此外，由于低通胀预期和美联储当前的货币政策，利率将继续保持较低水平。预计美国经济将在2021年第一季度出现缓慢增长，之后由于疫苗接种和刺激法案的影响而加速增长。

随着某些变化变成新的常态，从疫情中恢复过来的新经济可能有所不同。由于此次衰退是由健康灾难造成的，因此复苏的路径可能与之前的衰退有所不同。消费者和企业安全预期将在经济全面重新开放中发挥重要作用。

独立屋

2021年住房市场的特点是需求旺盛，库存低，价格上涨积极。价格低于30万美元的房屋库存将特别低，从而影响该价格范围内的销售。由于需求稳定，价格增长将为正。低技能/低工资者在经济上受到的伤害最大，他们通常是房客，而不是购房者。

人口趋势，例如千禧一代老龄化和外州移民，将有助于推动2021年德克萨斯州的住房需求。

建筑商正试图通过在土地成本较低的郊区或外围城市建造房屋来满足较低价格群体的需求。这种趋势在疫情大流行之前很普遍，在疫情期间有所加剧。

美联储实施的货币政策，低通胀预期和缓慢的经济增长预计将使抵押贷款利率保持较低水平。但是，随着放贷增加了更多的条件，且有能力进行再融资的家庭数量减少，抵押贷款的再融资将会放缓。

根据抵押银行家协会的资料，截至2020年12月13日，有270万房屋所有者（占所有住房贷款的5.5％）处于暂准期。德州房地产研究中心预计，迄今为止，因政府政策而一直保持较低水平的违约和取消抵押品赎回权的额度将在今年内增加。

中心对德州及主要都会区2021年独立屋百分比变化的估计见表1。

公寓

12月通过的财政刺激法案减轻了2021年公寓市场的一些问题。该法案包括为每个成年人和儿童直接支付高达600美元的款项，并向未支付或逾期租金的租户提供250亿美元的租金援助。它还将联邦驱逐禁令的有效期延长至2021年1月，新任政府有望延续这一禁令。

尚不知道将来能够支付房租的租户数量，因为许多租房者失业，而支付租金的能力取决于其工资或领取的失业救济金，这影响了房东支付运营成本和抵押贷款的能力。

由于驱逐禁令的结束和财政刺激措施的不确定性，公寓市场前景令人担忧。中心对州和主要都会区2021年公寓市场变化百分比的估计见表2和表3。

商业地产

疫情前已经出现的一些现象，如在家办公，网上购买产品和服务，其趋势都在2020年加剧。尽管不是每个人都可以在家办公（某些办公场所提供的设施无法远程使用），整体上，远程办公还是对于办公楼的空置率和租金造成了损失。疫情加速了在家中执行某些高科技工作以及在线开展业务的过程，刺激人们在郊区或密度较低的其他城市中建设更多卫星办公室的计划，从而减少了市中心或其他高密度地区的员工人数。在家里长期工作或搬到低成本城市的员工可能会面临生活费用的削减，从而消除了在家工作或搬迁带来的经济收益。

零售业受到的打击最为严重，因一些企业无法适应消费者从实体店向电子商务的突然转变。另一方面，工业地产受益于向电子商务的转变以及随之而来的需要，更靠近消费者的分销和仓储中心。

展望未来，公司希望从地理上分散风险，并避免地区局部问题带来的影响（如另一场地区新冠的爆发）。近期对于仓库的强劲需求，可能会由于投资者对该类投资的兴趣增加而导致未来的过度建设。

2021年第二季度及之后的商业地产将受益于2020年最后几天颁布的联邦政府刺激计划以及疫苗的广泛分发。

基于这些期望，直到2021年下半年员工安全返回办公室办公，办公室的使用率可能不会显着提高。办公地产仍然面临着工作环境中一些普遍存在的潜在变化，这些变化尚未完全显现出来。鉴于办公室的长期租赁性质，流行病对市场的全面影响可能在未来几年内都不会显现出来。

零售业可能会在2021年继续收缩，更便利、更具吸引力、更令人愉悦、参与度更高、娱乐性质更强的零售业可能会蓬勃发展。

2021年，工业地产将继续受益于电子商务的增长。

中心对州和主要都会区的商业地产百分比变化如表4、5、6和7所示。

石油和天然气

随着全球和美国经济从疫情流行中反弹，石油和天然气需求有望在2021年恢复。由于经济活动的改善，油价可能会高于每桶50美元。只是50美元至60美元的价格不足以创造可观的就业机会或总体的经济改善。此外新任政府的清洁能源政策将对该行业构成重大阻力。

像在商业领域一样，新冠疫情加速了能源领域现存的普遍趋势，并将影响未来的行业增长和就业。这些趋势包括在低价环境中对环境和社会负责的投资及整合的增加。

郊区建设用地

2021年，中心预计：

土地总价格上涨5％或更多；

销售数量增加10％；

总销量（美元）增长12％；

小型物业卖得比较好。

由于石油和天然气行业的压力，该扩张可能不包括德克萨斯州西部的市场。

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