近日，央视财经播报了一条大新闻，由于政府频发房产新政，韩国房价飞涨，民众恐慌性购房。

疫情以来，美国带领着发达国家们的货币大放水，韩国央行紧跟美联储，目前韩国的利率只有0.5%，处于历史最低水平。所以在“利率乱世”，这些国家的房产等多种资产价格普遍上涨，韩国人开始意识到，要靠房子避险，因为房子毕竟能住啊。

疫情下房价暴涨52%

本来今年3月受疫情影响，韩国房价短暂的下调了点。

在疫情的阴云笼罩下，韩国民众们彻底对三年里发了“哐哐哐”二十多条楼市调控措施缓过神儿来了，开始恐慌性买房，之后市场很快量价齐升。

另外，还有韩国政坛的因素影响。这波“暴涨52%”的消息，像在打一个“烟雾弹”。

8月初，韩国有一篇报道：经济正义实践市民联合会表示：“首尔公寓价格上涨52%。”

但是对这个数据，韩国国土交通部长说，房价上涨率为11%。（就算是同比上涨了11%，也不少。）

然后经济正义实践市民联合会又表示，“韩国现政府执政3年间，首尔的住宅价格上涨了34%，公寓价格上涨了52%。”

但是国土交通部长官还是反驳，就是涨了11%。

房价到底飞了多少不确定，但是我们可以从量看。韩国国土交通部随即发布数据显示，7月韩国房产交易量达14.1万套，较去年同期大幅增长110%。

首尔有一处高层公寓楼盘推出110套房源。但购房者有37400人，竞争比例高达340:1，一举刷新了首尔市楼盘预售史上的最高纪录。

越调控越上涨，韩国楼市怎么了？

“要是能控制住房价上升，我请大家吃比萨”。

这是韩国总统文在寅刚上任时，喊出抑制房价上涨口号。入住青瓦台后不久，他甚至卖掉了自己此前在首尔购买的房子，以此来表明自己的决心。

2019年12月16日，韩国政府推出了一系列房地产市场调控政策，规定包括首尔多个地区，以及部分周边地区在内的政府指定的房地产投资过热区域内，购买市价超过15亿韩元，约合人民币900万元以上的房产时，禁止进行住房担保贷款。新规前一天公布，第二天就正式实施，丝毫没有给市场留下反应的时间。

然而“最强力度的房地产调控政策”带来的结果却是当天首尔江南区等地高价住宅价格就出现暴涨，平均上涨20%—30%。此次调控政策被韩国《中央日报》认为是“这是非理性的逆市场行为”，部分在野党甚至将此称为“经济独裁”。

文在寅三年前走马上任时，首尔住宅的中位数价格只有6亿韩元，三年来，历经23条房产新政，首尔的房价涨到了9.25亿韩元（约合人民币540万元），涨幅高达50%以上。而首尔市2019年的人均收入是2326万韩元（约合人民币14万元）。

针对居高不下的房价问题，2020年6月，韩国政府又颁布了地产新政，提出扩大划定投机过热区域的范围，并强化实际居住等条件限制，被称为“617房产新政”。

“617房产新政”将首都圈大部分地区列为限购限贷地区，将最高可申请的住房抵押贷款下调40%-50%，导致手中没有2-3亿(约合人民币117-175万元)现金的刚需者很难在首都圈贷款购房，令三四十岁的刚需族普遍自嘲“看来政府根本不想让我们买房子”。

而未被列入限制区域的京畿道金浦、坡州等地则出现公寓价格暴涨的现象。到了7月10日，韩国又提出，对在投机盛行的特定地区拥有3套或3套以上住房或拥有2套住房的居民征收1.2%至6%不等的房产税。购房一年内的房屋销售也要缴纳70%的税，购买两年内的房屋还要缴纳60%的税。有评论认为，这是导致7月成交和价格进一步走高的因素之一。

疫情的镜子

韩国曾有两段房价暴涨期，分别是02年——08年、17年——至今。进入了2020年，因为疫情，韩国的借贷成本越来越低。

钱总得有个去处啊，相比于搞金融买黄金，韩国人想到了“买房”。

在哪里买房呢？当然是在炙手可热的首尔圈子里。

韩国作为当年发展的最快的亚洲四小龙，城镇化早已过度人口密度大、资源过于集中在首尔圈，造成竞争太激烈（首尔600平方公里、是上海的十分之一，却挤了1000万人）。

2017年5月开始，首尔的房子涨了不少，但是非首都圈的地区比如釜山的房价到现在只涨了2%。

要知道，韩国的房产税已经高到了调控区的两套房持有者的税率为20%，三套房持有者为30%。

就这也抵挡不住疫情下韩国人抢首尔的房子，毕竟税可以加在房价里，等下一个购房者接盘。

韩国政府推出的一系列控制房价的政策，收效不大。因为文总统可以控制国会与政府，但是无法控制中央银行、商业银行与地产商。

目前韩国利率又很尴尬，疫情让利率跌到历史最低水平。政府看着泛滥的流动性表示心有余而力不足。今年4月韩国的M2又创下了2015年以来最快增速。

面对这种情况，或许疫情下巨大的购房需求才是推高韩国M2的罪魁祸首。正是现在韩国购房需求上升，才使得银行的贷款流向楼市，而当大量资金流入到房地产领域后，又进一步推高了房价。

后记

不可否认房地产价格的调控需要综合多方面的考虑，纵使这些年来韩国政府推出了多项政策试图抑制房价过度上涨，但每一次都打脸严重，其原因也是多方面的。

首先，韩国房地产已经“畸形”发展多年，一旦出现房价暴涨，政府的调控政策一出台，都会让住房刚需者解读为买房更加困难的信息，房产税更是把刚需都推进了市场，哄抢之下房价肯定更高。

其次，韩国国土是建立在半岛区域内，其中房地产已经是他们国家的经济命脉，不过国内经济的快速萎缩让更多热钱进入房产，炒房比实体更赚钱。

最后，韩国的城镇化极度失衡，首尔得到了倾斜资源其他所有城市加起来都比不了的，大量人才和财富齐聚首尔，这里的房价逐渐高到天际。

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